Come Funziona la Locazione Commerciale

Si ha uso diverso da quello di abitazione quando l’immobile da locare deve essere utilizzato per attività industriali, commerciali ed artigianali, per attività di lavoro autonomo; per tutte le attività turistiche anche alberghiere.
La legge, come per tutti i modelli contrattuali che impone, ha lasciato libere le parti di accordarsi come meglio credono salvo che per la durata, la tutela dell’avviamento, il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato.

La più importante caratteristica delle locazioni commerciali è pertanto la libera negoziabilità del canone.
Per quanto riguarda la durata del contratto, la legge impone una durata non inferiore ai sei anni più sei anni, salvo non si tratti di attività alberghiera per la quale è previsto un termine minimo di nove anni più nove. Ciò nel senso che, scaduti i primi sei o nove anni, il locatore può riavere il godimento dell’immobile solo dietro concretizzarsi di determinati casi e cioè:
– che il locatore voglia utilizzare l’immobile per abitazione propria o dei parenti fino al secondo grado (figli e discendenti, moglie, nonni e fratelli) ovvero per esercitarvi un’attività commerciale propria o dei parenti di cui sopra;
– che il locatore voglia restaurare ovvero ristrutturare l’immobile al fine di rendere stabile lo stesso.

Qualora il locatore utilizzi una delle precedenti motivazioni per disdettare il contratto ma non faccia concretizzare entro sei mesi dalla liberazione dell’immobile l’ipotesi utilizzata per la disdetta, lo stesso incorre in varie sanzioni quali il ripristino del contratto se il conduttore lo richiede ovvero il risarcimento del danno non superiore a quarantotto mesi di canone, oltre, in ogni caso, al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati.

Il contratto, salvo i casi di cui sopra, si rinnova di sei anni in sei anni (di nove anni in nove anni se nell’immobile viene esercitata un’attività alberghiera), salvo disdetta da inviare all’altra parte almeno dodici mesi ovvero diciotto mesi (qualora nell’immobile locato si eserciti attività alberghiera) prima della scadenza. Per un esempio è possibile vedere questo modello di contratto di locazione commerciale su Contrattidilocazione.net.

Risulta essere utile ed importante ricordare che per la legge è nullo il patto finalizzato a limitare la durata legale del contratto. Ciò vuol dire che, qualora nel contratto si sia apposta una durata inferiore ai minimi indicati innanzi, le norme imperative che stabiliscono la durata minima si sostituiscono ai patti difformi. In altre parole. Un contratto di locazione commerciale che preveda una durata di tre anni, viene dalla legge comunque considerato di durata non inferiore a sei o nove.
L’unica possibilità che la legge offre per limitare la minima durata sopra detta è che il contratto abbia carattere transitorio, transitorietà che deve essere indagata sia avendo riguardo all’attività in concreto svolta dal conduttore sia avendo riguardo alla reale intenzione delle parti al momento della stipula del contratto.

Risulta essere facoltà delle parti contraenti, poi, prevedere un patto finalizzato a consentire al conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto con un preavviso di sei mesi.
Per quanto concerne la tutela dell’avviamento, deve essere evidenziato che il conduttore imprenditore che ha svolto nell’immobile un’attività che comporta contatto con il pubblico ha diritto a ricevere, alla cessazione del rapporto di locazione una indennità pari all’ultima mensilità del canone corrisposto dallo stesso ovvero pari al doppio qualora l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa o affine attività svolta dal precedente conduttore.

Risulta essere importante sottolineare che l’indennità per perdita dell’avviamento è dovuta anche qualora non ci sia stato un reale avviamento commerciale ovvero anche quando la cessazione del contratto non abbia provocato perdita di clienti. La legge, infatti, impone al locatore di attribuire detta indennità indipendentemente dall’esame della reale situazione dell’attività commerciale che si è espletata all’interno dell’immobile. Risulta essere chiaro che detta indennità è dovuta al momento del rilascio e non prima.
Altra norma a favore del conduttore è il diritto di prelazione previsto anche per le locazioni ad uso abitativo. In particolare, il conduttore gode di questo diritto per legge sia che il proprietario dell’immobile voglia vendere sia nel caso lo stesso voglia locare ad altri il medesimo bene.

Il proprietario sarà obbligato quindi a notificare a mezzo ufficiale giudiziario il prezzo di vendita e le altre condizioni contrattuali alle quali intende vendere o locare l’immobile. Il conduttore avrà sessanta giorni di tempo per pensarci e dare una risposta.
Qualora il conduttore accetti, lo stesso dovrà versare il prezzo al proprietario entro trenta giorni. Se il proprietario non rispetta detto diritto, il conduttore potrà chiedere al Tribunale di dichiarare inefficace la vendita illegittima e pretendere di avere la proprietà dell’immobile dietro, ovviamente, pagamento del prezzo.

Per quanto, infine, concerne la cessione e la sublocazione del contratto, le stesse sono ammesse. Il conduttore, peraltro, potrà cedere il contratto senza il consenso del proprietario quando unitamente al contratto di affitto ceda l’azienda (complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa). Il proprietario potrà opporsi entro trenta giorni ma esclusivamente per gravi motivi.

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